La venta de viviendas adjudicadas incide en el destacado “boom” inmobiliario de Baja California

En el marco de la crisis económica y financiera mundial de los años 2007 a 2010, originada por las dificultades crediticia, hipotecaria y de confianza en los mercados bursátiles, surgió una nueva opción de negocio en el sector inmobiliario: la venta de viviendas adjudicadas.

El financiamiento completo incluye comparar exactamente a los proveedores y las tasas de interés en bienes inmobiliarios aún cuando éstos se encuentren abandonados o adjudicados (Imagen del portal Finanzas).

Javier Cruz Aguirre / 4 Vientos / Imagen destacada: Facebook

En México esta opción se dio poco después del año 2009 cuando muchas personas dejaron de pagar su crédito hipotecario y abandonaron sus casas hasta que, una vez superada la crisis, diversas instituciones públicas y financieras, asociadas con los bancos, decidieron comprar la cartera vencida, reparar las viviendas y ponerlas a la venta.

Se trata de casas, terrenos habitacionales, comerciales o industriales que fueron recuperados por la autoridad o los bancos a través de un acto judicial. La operación de compra-venta se presentó a través de un remate o una subasta, una licitación o una partición hereditaria.

Jorge Ahuage, asesor inmobiliario en el sur de California con más de 20 años de experiencia y director de Ahuage Realty Group, empresa que ha realizado más de 30 transacciones de las llamadas “flipping houses” (Casas de Reventa), menciona al respecto en un artículo del diario San Diego Red que este negocio se volvió una moda en el sur de California.

Además, dijo, se requiere de bastante capital, contactos que estén dispuestos a dar a conocer las “buenas oportunidades”, un contratista de confianza o equipo de personas especializadas en remodelaciones de casa, una inmobiliaria que promueva la propiedad a la venta, y tener contemplados los gastos de cierre de entrada y de salida, comisiones, seguros y pago de servicios como el agua y la luz.

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Contrario a esta visión de negocio, en Baja California la vivienda adjudicada ha sido subestimada sin razón, cuando en realidad forma parte del mercado de segundo uso porque se trata de casas, terrenos habitacionales, comerciales o industriales que fueron recuperados por la autoridad a través de un acto judicial.

En el caso del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), entre 2014 y 2018 el organismo público se adjudicó 10 mil 161 viviendas en Baja California. Todas mediante seis juicios interpuestos ante Juzgados Civiles de Tijuana.

En un comunicado, el Infonavit expuso que la adjudicación de viviendas mediante el Pacto Comisario Expreso fue “una estrategia implementada por el Instituto para recuperar los créditos con omisiones de pago” y que, del total de casas adjudicadas en el Estado, 3 mil 277 se volvieron a vender, aunque no reveló las inmobiliarias que participaron en ese proceso mercantil.

Es común que este tipo de inmuebles se comercialicen y terminen siendo vendidos a precios realmente muy accesibles –entre un 30 a un 45% menos del precio de una casa nueva-, representando grandes oportunidades para invertir en ellas tanto para las personas físicas como morales.

Son propiedades de todos los niveles: interés social, interés medio, residencial y están en todo el estado y el resto del país. Asimismo, son inmuebles que se promueven para su venta al público de forma directa en escritura o mediante la cesión de derechos.

En Baja California, hasta el año 2020, el Infonavit reconocía la existencia de 120 mil casas abandonadas por sus propietarios, muchas de ellas estaban vandalizadas (Foto: La Jornada BC).

En Baja California, Tijuana y Mexicali concentran el mayor número de viviendas abandonadas y susceptibles a ser adjudicadas.

El Infonavit estima que hasta el año 2020 en Baja California existían más de 120 mil casas abandonadas. Y para el Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California (CEPIBC), el abandono de viviendas iba en aumento, hecho que limitaba su venta como casas transferidas.

Tan sólo en Tijuana se tienen detectadas más de 75 mil propiedades que podrían ser adjudicadas. No obstante, el 90 por ciento de esas propiedades se encuentran invadidas e impiden el proceso legal para ser puestas en venta nuevamente, según el organismo.

Mientras que en Mexicali se cree que hay alrededor de 68 mil viviendas, de las cuales más del 60 por ciento están invadidas. 

Ante la intrusión, los especialistas en bienes raíces se ven impedidos a realizar su labor de la muestra de las casas para su venta, lo que afecta una cadena logística de proveedores: por ejemplo, albañiles para hacer modificaciones a la vivienda.

El stock de propiedades adjudicadas no es muy grande; su oferta se desplaza en muy poco tiempo, principalmente por su precio más bajo respecto de una propiedad con un estatus normal (Imagen: Facebook).

Con el objetivo de conocer más a fondo el problema, durante un semestre de 2018 profesionales del CEPIBC se enfocaron a estudiar el tema- El resultado fue que había al menos 150 empresas afectadas porque no podían cumplir con su labor de comprar y vender casas adjudicadas. 

Ello provocó pérdidas a cada empresa por al menos 400 mil pesos, lo que impactó en la economía de Baja California porque los empresarios inmobiliarios quedaron impedidos para mostrar la propiedad y promover su venta. Y esto no deja de ser lamentable porque hay más de cien mil propiedades que podrían ponerse en venta a través del esquema de adjudicación. 

Igualmente, hace un año la representante de la Dirección General de Infonavit en Baja California, Ana Lizeth Gómez, reveló que el fraude en la venta de casas adjudicadas es también un problema que obstaculiza el crecimiento de este negocio en el estado.

“Se han llegado a dar casos en los que el propietario de una vivienda la abandona. y tras el proceso de adjudicación y de adquisición por parte de un segundo individuo, éste también la abandona al enterarse que el bien que adquirió todavía tiene dueño”, comentó la funcionaria.

Ante esa situación, a finales del 2020 se firmó un convenio entre la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), el Infonavit y los ayuntamientos de Mexicali y Tijuana, para que de manera conjunta se realizara un plan maestro donde se integren todos los indicios que provoquen el abandono de las casas, y una vez que se esté llevando a cabo se puedan volver a comercializar los inmuebles vía adjudicación.

El stock de propiedades adjudicadas no es muy grande, por lo que su oferta se desplaza en muy poco tiempo, principalmente por su precio más bajo respecto de una propiedad con un estatus normal (Foto: Alcalde de México).

Además, las inmobiliarias que se dedican a la promoción de ventas de casas adjudicadas en el estado, como Red Legal, si bien reconocen que el stock de propiedades con esas características “no es muy grande”, su oferta se desplaza en muy poco tiempo, principalmente por su precio más bajo respecto de una propiedad con un estatus normal.

Red Legal estima que las casas, departamentos, terrenos o locales adjudicados que están a la venta, ofrecen varias ventajas para los compradores que no siempre son conocidas. Algunas de ellas son:

1.- Para adquirir un inmueble adjudicado es posible tramitar un crédito hipotecario, ya sea con una institución bancaria, con el Infonavit o Fovissste.

2.- En muchos casos, la autoridad o institución que pone a la venta el inmueble invierte en los trabajos de mantenimiento o restauración y la entregan en buenas condiciones, lista para habitarla.

3.- La ubicación de un inmueble adjudicado, en muchas ocasiones dentro de conjuntos habitacionales consolidados, puede ser mucho mejor que la de una vivienda sin estrenar.

Las compañías del sector inmobiliario esperaban que estas condiciones de ventaja comercial para los bienes adjudicados, impulsarían sus ventas al terminar 2021 y, en este año 2022, entrarán en una etapa de mayor dinámica de venta y consolidación.

Ensenada, B.C., México, martes 4 de enero del 2022.