“Castigar” el uso del auto, densificar y verticalizar la vivienda, y mejorar el transporte público, el futuro urbano de Tijuana

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El enemigo a vencer en las ciudades es el automóvil porque “es el que afecta la movilidad urbana, no el sector inmobiliario”, manifestó Héctor Gerardo Bustamante Mora, director general de Bustamante Realty Group quien aseveró que a futuro –“de aquí a 10, 15 a 20 años”– la fórmula correcta para Tijuana es densificar la ciudad, construir vertical, mejorar el transporte público y de alguna forma “castigar el uso del automóvil.”

 

La pesadilla del automóvil en Tijuana (Foto: TjNoticias).

 

Javier Cruz Aguirre / 4 Vientos / Revista Brem*

Foto destacada: El transporte público de Tijuana, insuficiente, de baja calidad, anárquico. Tiene que mejorar para optimizar la movilidad urbana de la mega metrópoli fronteriza. Lo mismo debe suceder en las otras grandes ciudades de Baja California (Veraz Informa).

 

Ensenada, B.C., México, miércoles 8 de junio del 2022.- Explicó que al decir “castigar” se refiere a “estacionamientos caros, gasolina cara, tenencia cara, placas caras. Es decir, el automóvil tiene que ser un instrumento para los ricos.”

Y completó: “Hay una frase que dice: ´las ciudades más desarrolladas, las mejores del mundo, no son aquellas en donde el pobre usa automóvil, sino en donde el rico utiliza el transporte público´. Entonces, lo que mejor podemos hacer es lograr bienestar con un buen sistema de transporte público para dejar en casa el automóvil.”

Los comentarios de uno de los personajes más destacados de la industria inmobiliaria de Baja California se dieron cuando abordó la versión de que la construcción genera tráfico en Tijuana, cuando “es precisamente lo contrario”.

Argumentó: “Cuando construyes cerca de la ciudad, en un principio pareciera que estas metiendo más gente y todo se va a saturar y a estresar más, pero es al revés porque la gente va a usar menos el automóvil en la medida de que su trabajo esté cerca”, vía la edificación de viviendas y oficinas verticales en modalidades contiguo o mixto.

Por ello consideró, primero, que el enemigo a vencer en las ciudades es el uso masivo del automóvil y, después, que al no tener en Tijuana un buen sistema de transporte público, no se está dando una alternativa a la gente para que deje su automóvil.

 

Al contrario; al tener tanta facilidad la importación de autos usados de los Estados Unidos, estimulamos la compra de más vehículos y por lo mismo metemos más unidades en la ciudad.”

 

Los infaltables autos “chocolate” (Yo Amo Tijuana).

 

Se le cuestionó que si una de las opciones para mejorar la movilidad urbana de Tijuana, aparte de reducir el uso del automóvil y mejorar el servicio de transporte público, es construir y densificar la mega ciudad “hacia arriba”, cuánto años podrían pasar antes de alcanzar la transformación urbana de la metrópoli fronteriza.

 

“Esa es una pregunta que le corresponde responder al gobierno, Nosotros, como iniciativa privada, participamos con el gobierno para poder tener uso de suelo de aquí a 20 años bien estipulado.

“Esto quiere decir que en Tijuana debemos tener claridad de lo que se puede hacer en cada lugar. Por ejemplo, si en la Ciudad Industrial se puede hacer vivienda, si en las colonias se puede hacer comercio, si en la zona Centro se puede construir sin estacionamiento por ser una zona más peatonal.

“Todo este tipo de cosas, en donde tenemos que acercar la vivienda al transporte público, lo estamos haciendo prácticamente en equipo para tener este plan listo  de aquí al año 2034.”

Se le preguntó si en este momento existe una buena coordinación con el gobierno del estado y el Ayuntamiento de Tijuana para desarrollar vivienda vertical. Contestó:

“En este momento es buena. Es un gobierno que entiende que el beneficio del desarrollo inmobiliario genera el desarrollo económico. El circulante que nuestra actividad genera es increíble.”

 

Crece la construcción de vivienda vertical en Tijuana (El Sol de Tijuana).

 

Agregó: “Hay una buena cantidad de dinero y, además, son muchas las industrias y sub industrias que se ven beneficiadas: hablo de proveedores de cancelería, de concreto, tabla roca, los materiales de construcción y todo lo que tiene que ver con la cadena productiva incluyendo a los brókeres (intermediarios) que ganamos una comisión por la venta, los notarios, los peritos, los gestores. A todos les toca el beneficio de esta derrama económica.

“Cuando el gobierno entiende que Tijuana se ve beneficiada en ese sentido y que genera bienestar para los ciudadanos, para muchos sectores, lo estimula. Entonces, el reto es poder armonizar el desarrollo con los vecinos de las comunidades en donde se desarrollan los proyectos.”

Bustamante recordó que anteriormente era muy común que llegaran a Tijuana proyectos a construirse en las colonias de la ciudad sin tomar en cuenta a los vecinos: simplemente compraban el suelo, pedían los permisos de construcción, hacían la torre y los colonos de toda la vida reclamaban que no veían el beneficio, pero sí daños de ruido, de maltrato a las calles por los camiones que meten los materiales, de una gran cantidad de trabajadores en una sola zona, e incluso quejas en el tema de la infraestructura de gas, luz, agua, de todos esos servicios que se saturaban en el entorno urbano.

 

“Ahora todo cambia. Los desarrolladores están tomando en cuenta a los vecinos, con quienes están haciendo anuencias públicas. Se hace trabajo para lograr que se sienta un beneficio directo en la colonia en temas como la pavimentación, en jardinería, en hacer crecer banquetas, en parques y en otras cosas que apoyen a los vecinos”.

 

Por ello planteó que ahora, más que la relación con el gobierno, lo importante es la relación que los vecinos tienen con los desarrolladores… Y a la inversa.

“De alguna forma el gobierno es un árbitro que representa a los dos porque los desarrolladores también son vecinos. Y algunos vecinos que se oponen al desarrollo están equivocados porque creen que la ciudad es de ellos, cuando en realidad es de todos”.

 

Por espacio de siete años, la industria inmobiliaria de Tijuana se paralizó en su crecimiento y demanda (Foto: perfilan.com).

 

Aprovechó para decir que Tijuana tiene una gran escasez de vivienda porque durante siete años se frenó la construcción y se acumuló mucho la demanda, problema que aún hoy perdura.

Por ello, los constructores y la industria inmobiliaria local impulsan decididamente el desarrollo vertical, el cual definió como aquellos proyectos en donde en lugar de que se construyan casas unifamiliares en zonas donde la extensión de tierra es grande, se hacen residencias que crecen hacia arriba en menos tierra.

 

“De esta forma, en ciudades como Tijuana, donde no hay mucha tierra disponible, se puede densificar de tal forma que más gente pueda quedarse en el centro interurbano, que se quede en la zona donde está el trabajo y no se tenga que ir a vivir a la periferia porque en ella el problema es el transporte”.

 

Explicó que la vivienda vertical tiene diversos formatos. Uno de ellos es la construcción en proyectos de usos mixtos en donde se combinan diferentes tipos de inmuebles.

“Por ejemplo el tema comercial. Se construyen locales comerciales en donde puede haber restaurantes, cafeterías, tiendas de servicios, bancos, tiendas de autoservicio abajo o pegado a tu vivienda, o incorporado al mismo edificio en donde está la residencia.

“Puede tener también espacios de oficinas o locales conocidos como ofi-comercio, en donde la gente trabaja y puede gozar de recreación como cine, boliche y gimnasio, entre otros servicios del sector.

 

Condominio de lujo en la colonia Cacho, de Tijuana, con un estilo arquitectónico de vanguardia en materia ambiental (Facebook).

 

“De esta forma, el residente tiene una mejor calidad de vida porque prácticamente no se tiene que desplazar en distancias largas para poder disfrutar de todo esto sin la necesidad de subir al automóvil”.

Otra modalidad es la construcción y operación de torres de condominios de lujo en donde se busca que personas que tengan el mismo perfil de vida coexistan en un solo edificio y tengan buenas amenidades, que son áreas de esparcimiento como alberca, zonas de eventos, jardines, terrazas, rooftops (tejados), bibliotecas, cowoking (trabajo compartido), todo lo que pueda ser un complemento al estilo de vida de una persona o una familia.

 

“En cierta forma, la vivienda hoy en día no es sólo metros cuadrados de construcción. Los desarrolladores ahora hacen el análisis de cuál es el quehacer cotidiano de todos nosotros para hacer algo que funcione.”

Igualmente, afirmó que ahora otro tema importante para los desarrolladores es el cultural.

“Los proyectos integran librerías, bibliotecas, salones de música; todo lo que tenga que ver con las industrias creativas. Esto es en relación al nuevo estilo de vida que tenemos todos.

“Antes, lo más importante era tu casa, una gran cocina y el patio para la familia. Hoy buscamos más que eso. Buscamos cómo llevar el día a día. Hoy la gente trabaja más en casa, lo que provoca que las viviendas verticales, los condominios, se diseñen con espacios para poder trabajar.

 

Nuevo ambiente residencial en la vivienda vertical de Baja California (Toutibe).

 

“No se trata de tomar la computadora y nos vamos a la cocina o a la sala, sino a un espacio que tenga iluminación, ventilación y sea agradable, en donde puedas estar conectado a tu trabajo y desconectarte del ambiente de la casa porque a veces nos distraemos y nos desconcentramos de los temas de nuestra labor, al menos de que te sientas en el ambiente de una oficina.”

Se cuestionó al empresario si este tipo de proyectos también considera el impacto ecológico de sus propuestas. Respondió:

 

“La vivienda vertical, bueno, más bien la forma de construcción de la vivienda vertical hoy en día incorpora muchos factores de sustentabilidad. La ventilación y la iluminación son de las más importantes.

 

“Los arquitectos están diseñando para que el aire circule, que las paredes tengan cierto tipo de pintura que no contengan plomo, o contaminantes, para que los plafones se puedan limpiar más fácilmente. Y es que el cuerpo se adapta de una manera más fácil a la ventilación natural que a la artificial. Además, el aire acondicionado tiene un costo adicional y también es contaminante, además de generar costo de instalaciones, tuberías y todos sus aditamentos.”

Citó que actualmente hay una certificación que se llama Leed (Leadership in Energy & Environmental Design, o Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental) que otorga el US Green Building Council (Consejo de la Construcción Verde de Estados Unidos), la cual es una norma que premia a los edificios sustentables con puntuación.

 

“Si tú tienes cierta cantidad de puntos te dan tu certificado Leed, pero si tienes muchos puntos te pueden dar hasta un certificado gold (oro). ¿Y cómo se logran estos puntos? Rediseñando el proyecto de tal forma que puedas modificar a ventilación e iluminación natural, así como reutilizar el agua para poder regar las plantas y hasta usarla en los baños.”

 

Una de las “amenidades” de mayor éxito son los jardines naturales en el interior de los edificios verticales integrales (Facebook).

 

– ¿En Tijuana están vigentes estos certificados?

“Si, ya tenemos algunos edificios. Se trata de un par de edificios de oficinas y un par de edificios de condominios. Y esto lo que hace es generar el démarche (proceso) de cómo imitar al exitoso, porque son los proyectos de mayor calidad y los más deseables. Y cuando otros desarrolladores ven el éxito de esos planes buscan hacer lo mismo. Se trata de una tendencia que poco a poco está agarrando más tracción.”

– ¿Cuál es el costo de este tipo de vivienda en comparación con una vivienda unifamiliar normal, partiendo de que también tiene que ver con el lugar donde se ubiquen?

“Es similar al de la casa habitación. Lo que afecta el precio es el valor de la tierra. Normalmente la vivienda vertical se construye en las zonas donde la tierra es más cara porque, con poca tierra y a elevado precio, puedes densificar hacia arriba y de alguna forma puedes diluir o prorratear ese valor de la tierra entre las unidades que construyas.

“Cuando haces una vivienda horizontal el costo de la construcción es muy similar. Sin embargo el costo de la tierra es mucho mayor porque solo  impacta a una sola vivienda. Entonces, cuando en un condominio el costo de la tierra puede equivaler al 10 o 15 por ciento del valor de la propiedad, en una vivienda horizontal te puede valer entre el 20 o 30 por ciento. Así, en cuanto al costo, son similares; nada más que el precio de venta afecta en vertical un poquito más.”

– ¿Cuándo empezó este boom en Tijuana, en la que vemos este tipo de construcciones creciendo por toda la ciudad?

“Tuvimos dos etapas de arranque. La primera fue en el año 2000 hasta el 2005 en la zona costa, principalmente de Playas de Tijuana a Rosarito. Y se dio porque había una economía boyante; sin embargo, con la crisis del 2007 al 2009, en donde el mercado estadounidense se desplomó, se cancelaron los créditos, los bancos cerraron la llave a los créditos puente y se sumó el tema de la inseguridad en Tijuana.

 

Son decenas de miles las viviendas que fueron abandonadas en Baja California por la recesión inmobiliaria del 2008 al 2011 (Foto: El Sol de Tijuana).

 

“Prácticamente, el mercado se frenó. Estuvimos de 5 a 7 años sin construcción, pero podríamos decir que el segundo detonante empezó a partir del 2012, por lo que tenemos 10 años de que retomamos la construcción vertical en Tijuana.

“Un dato interesante es que en estos 10 años se han construido más edificios que en los anteriores 20 acumulados. El ritmo de crecimiento es exponencial y ahora lo que sucede es que culturalmente en Tijuana hemos cambiado: hace 20 años no vivíamos en condominio, la gente no estaba acostumbrada a vivir en un edificio en donde de alguna forma te tienes que acostumbrar a acatar las reglas de comunidad con quienes coexistes.

“Entonces, este cambio cultural comienza a ofrecernos sus ventajas y, además, cada vez más tijuanenses viven en condominios.”

– ¿El resto del estado se quedó atrás en cuanto a la aplicación de este tipo de proyectos?

“Comparado con Tijuana, sí. Sin embargo, no es que se haya quedado atrás, sino que en los otros municipios del estado todavía hay mucha tierra por desarrollar”.

Citó el caso de Mexicali, que tiene mucha tierra y por ello todavía no es necesario hacer vivienda vertical.

 

“Les queda todavía para hacer fraccionamientos, y fraccionamientos que estén cerca de las zonas de trabajo, lo que Tijuana ya no tiene con excepción de la periferia de la ciudad.”

 

En Tijuana también, la otra cara de la vivienda; desafortunadamente, es la mayoría (Charles Harker – Shutterstock).

 

Finalmente, el profesional inmobiliario no evadió el tema de la sismicidad de Tijuana y el resto del norte del estado, y su latente impacto en el tema de la edificación vertical que se ha puesto en marcha.

“Tijuana siempre ha tenido una reglamentación muy estricta por el tema de los sismos. De hecho está mega sobrado. Lo cierto es que nunca hemos tenido problemas en cuanto a que un edificio tenga ese tipo de problemas. Y esto es así porque se cumple con la norma de cimientos especiales que sí se hacen en todos los proyectos”.

 

* Entrevista que se publicó en la edición de mayo del 2022 de la revista Baja Real Estate Magazine (BREM).

 


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